Maître Aggée Mbanzehe, avocat au barreau du Cameroun avec résidence à Yaoundé, accompagne El Hadj Baba Danpullo dans ses affaires juridiques depuis 2012. Acteur clé de la défense de son client, il est impliqué dans la plupart de ses contentieux, notamment l’affaire Bestinver en Afrique du Sud et ses répercussions au Cameroun dans le dossier dit MTN. Dans cet entretien, l’homme de loi retrace l’origine de cette affaire de spoliation, son évolution en Afrique du Sud et au Cameroun, et les perspectives.

Une acquisition immobilière entravée par des exigences injustifiées

Dans le cadre de ses activités immobilières en Afrique du Sud, Monsieur Baba Ahmadou a acquis plusieurs immeubles. En 2017, il est approché par la First Rand Bank, qui lui propose un accompagnement pour l’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 22 milliards de FCFA. Après quelques hésitations, il consulte ses enfants, qui jugent l’affaire intéressante et acceptent l’accompagnement de la banque.

L’immeuble a coûté 22 milliards de FCFA, montant présenté dans cette monnaie pour plus de clarté. La banque accorde un prêt de 22 milliards de FCFA, tandis que Monsieur Baba Ahmadou effectue un apport personnel de 2 milliards de FCFA. Le remboursement du prêt est étalé sur 10 ans à partir de 2017.

Toutefois, alors que le remboursement se déroule sans incident, certaines voix affirment que des manquements auraient eu lieu durant la crise du COVID. Or, Monsieur Baba Ahmadou est catégorique : il n’a jamais défailli au paiement de ses traites. Il reconnaît cependant que la crise de 2019-2020 a entraîné un ralentissement des activités à l’échelle mondiale.

« En homme d’affaires averti, Baba Ahmadou a accepté de fournir ces garanties. Il a même proposé que l’ensemble de ses biens serve de caution, convaincu qu’il n’y avait aucun problème sur son crédit de 22 milliards de FCFA. »

En 2020, une nouvelle équipe prend les rênes de la banque et commence à remettre en question les garanties existantes, exigeant des garanties supplémentaires. Une situation surprenante, puisque le crédit ne présentait aucun incident de paiement. Monsieur Baba Ahmadou accepte toutefois de discuter de ces exigences.

Or, cette nouvelle équipe semble chercher à entraver la situation en bloquant les opérations. Pourtant, la banque dispose déjà d’une hypothèque sur l’immeuble, ce qui constitue une garantie solide et usuelle dans le secteur bancaire. En cas de défaut de paiement, la banque a la possibilité de saisir l’immeuble et de le revendre pour récupérer ses fonds. Tant que le crédit n’est pas totalement remboursé, le bien reste hypothéqué, limitant ainsi les possibilités de disposition du propriétaire.

« L’exigence de garanties supplémentaires paraît donc injustifiée, soulevant des interrogations sur les véritables motivations de la banque. »

L’exigence de garanties supplémentaires paraît donc injustifiée, soulevant des interrogations sur les véritables motivations de la banque. Cette situation laisse planer un doute sur l’existence d’une manœuvre sous-jacente, mettant en péril un projet immobilier pourtant bien engagé.

Une affaire de garanties bancaires et de manipulation financière

Monsieur Baba Ahmadou avait bien apporté un apport personnel et hypothéqué son immeuble. Il avait nanti les loyers, et la banque disposait de l’hypothèque, ce qui signifiait que tous les revenus de cet immeuble étaient reversés immédiatement à l’institution bancaire. Ainsi, bien que l’immeuble soit à son nom, il restait sous contrôle de la banque tant que l’hypothèque subsistait. En cas de défaut de paiement, la banque aurait simplement saisi et revendu l’immeuble.

Cependant, au lieu de suivre cette procédure classique, la banque a exigé des garanties supplémentaires. Ne soupçonnant rien, Baba Ahmadou a accepté de fournir ces garanties. Il a même proposé que l’ensemble de ses biens serve de caution, convaincu qu’il n’y avait aucun problème sur son crédit de 22 milliards de FCFA.

Ses biens immobiliers en Afrique du Sud étaient gérés par trois sociétés distinctes, toutes familiales, sans aucun associé externe. Tout son patrimoine, estimé à plusieurs centaines de milliards de FCFA, appartenait exclusivement à Baba Danpullo, à son épouse et à ses enfants. Dans un pays où le secteur immobilier est dominé par l’oligarchie blanche, un homme noir, de surcroît camerounais, possédant un tel empire immobilier était perçu comme une anomalie.

Lorsque la banque a pris conscience de l’ampleur de son patrimoine stratégique, notamment situé dans des zones prestigieuses de Johannesburg, elle a commencé à exiger davantage de garanties. Baba Ahmadou, de bonne foi, a accepté. Cependant, il ignorait qu’un plan était en cours pour l’exproprier.

En 2020-2021, à la sortie de la crise du COVID, la banque lui a soudainement imposé le remboursement intégral de son crédit en un temps record. Il restait environ 14 à 15 milliards de FCFA à rembourser, ce qui était impossible à régler immédiatement, surtout avec les contraintes de transfert de fonds imposées depuis le 11 septembre.

Devant l’impossibilité de réunir cette somme en deux semaines, la banque aurait pu faire appel aux sociétés garantissant le crédit ou réaliser l’hypothèque. Mais elle n’a fait ni l’un ni l’autre. Au lieu de cela, elle a engagé une procédure d’insolvabilité, prétendant que Baba Ahmadou était incapable de rembourser sa dette.

Or, avec un patrimoine estimé à plus de 300 milliards de FCFA, il était absurde de parler d’insolvabilité pour une dette de 22 milliards. La banque a rapidement initié une procédure judiciaire en 2021, prétextant un projet de concordat inacceptable. Refusant toute négociation réaliste, elle est passée à la vitesse supérieure en déclenchant une liquidation forcée, marquant ainsi une tentative manifeste de spoliation orchestrée.

Une affaire de prêt aux enjeux injustes

Le contrat de prêt ? Non, c’est un contrat classique. En cas de non-paiement, les garanties prévues sont simplement mises en œuvre. Le contrat est clair, et au-delà même du contrat, les pratiques bancaires dans le monde entier sont bien établies. Lorsqu’un client est en défaut de paiement, il existe des possibilités de rééchelonnement de la dette, de nouveaux délais de paiement. Plusieurs options peuvent être envisagées, car la liquidation est l’ultime recours, lorsque plus aucune solution n’est possible. C’est seulement à ce moment-là qu’on conclut que le débiteur est incapable de rembourser et qu’il faut liquider ses biens.

« Avec un patrimoine estimé à plus de 300 milliards de FCFA, il était absurde de parler d’insolvabilité pour une dette de 22 milliards. »

Or, ici, il n’a jamais été question d’insolvabilité. C’était notre position depuis le premier jour. Pourtant, vous avez un contrat et vous supposez d’emblée qu’il y a insolvabilité. Soit. Mais alors, procédez à la réalisation des garanties. Cantonnez le montant dû à ces garanties. Pourquoi liquider un actif de près de 200 milliards pour recouvrer seulement 22 milliards ? Dès le début, nous avons proposé une solution : cantonner les garanties, récupérer le montant du prêt et libérer le reste des actifs. Mais ils ont refusé.

Aujourd’hui encore, une procédure est en cours. Mais je dois préciser que toutes celles que nous avons engagées ont été systématiquement perdues. Même les recours en urgence, en référé, pour demander au juge d’ordonner au liquidateur de nous rendre compte des opérations en cours, ont été rejetés. Le juge a estimé qu’il n’y avait pas urgence.

Pourtant, ces faits datent de moins de deux mois, alors que la liquidation a commencé en 2022. Jusqu’à aujourd’hui, nous ignorons le prix auquel les immeubles ont été vendus, quels créanciers ont été payés, et l’état réel des opérations de liquidation.

Une Liquidation Sans Issue

Il est pourtant possible d’interrompre la liquidation. Son but n’est pas de détruire, mais de vendre les actifs pour payer les dettes. Si, en cours de liquidation, une nouvelle opportunité financière survient – par exemple, une autre banque rachète la dette ou un acquéreur se présente pour payer au juste prix –, il devrait être possible d’arrêter la procédure. De même, le débiteur lui-même peut proposer un acheteur fiable qui offre un meilleur prix.

Mais au lieu de cela, les biens ont été bradés. Des actifs d’une valeur de 10 millions ont été vendus pour 2,5 ou 3 millions.

Tout cela laisse penser à une manœuvre savamment orchestrée pour éliminer une personne du secteur immobilier. Aujourd’hui, il lui est impossible de rebondir. Les biens ont changé de mains plusieurs fois, passant entre quatre ou cinq nouveaux acquéreurs.

Dans leur système de liquidation, on parle de “Final Judgment”, un verdict définitif, sans voie de recours. Vous avez raison de poser la question : une fois la liquidation prononcée, c’est terminé. Nous avons pourtant essayé de faire valoir nos droits ici, à Douala, en expliquant que des recours existent. Mais on nous a opposé un refus catégorique : “Final Judgment”, sans possibilité d’appel. C’est pourtant absurde : aucune procédure ne s’achève sans recours possibles. Nous avons tenté plusieurs actions, mais elles ont toutes été déclarées irrecevables. La réalité était là : tout était déjà joué d’avance.

Le chef de l’État a été saisi par l’ambassadeur en raison du caractère grossier de la spoliation. L’ambassadeur a transmis son rapport au ministre des Relations extérieures (Minrex), qui à son tour a saisi le président de la République. Ce dernier a rédigé une note de sa propre main, sans mention de “haute instruction”, et a dépêché une délégation composée du Minrex, représenté par Mbayou (choisi pour faciliter le dialogue en raison de son bilinguisme), de Danpullo et d’un représentant du service contentieux du ministère.

Leur mission était de rencontrer le président sud-africain, Cyril Ramaphosa. Toutefois, ce dernier ne les a jamais reçus. Il a seulement chargé son ministre des Finances de les rencontrer. Celui-ci, dans un premier temps, a proposé la création d’un groupe de travail interministériel pour étudier des solutions. Mais ce groupe n’a siégé qu’une seule fois avant que les autorités sud-africaines n’informent la délégation qu’il s’agissait d’une affaire purement commerciale, dans laquelle l’État n’avait pas à intervenir. À ce jour, Ramaphosa n’a toujours pas répondu à la correspondance officielle de son homologue Paul Biya, bien que ce dernier ait expressément demandé dans sa lettre de 2022 que Mbayou soit reçu et que ses propos soient considérés comme émanant directement de lui.

Une Hostilité Manifeste

L’ambassadeur du Cameroun en Afrique du Sud ne cesse de demander des audiences, mais il est systématiquement ignoré. Même lors de réunions de travail, les autorités sud-africaines ne le reçoivent pas. Selon certaines indiscrétions, il lui a été clairement signifié que tant que certains différends au Cameroun, notamment avec MTN et d’autres entreprises sud-africaines, ne seraient pas réglés, aucune avancée ne serait possible.

« Lorsqu’un pays menace les intérêts d’un autre, une riposte économique ou diplomatique est envisagée. »

La situation en Afrique du Sud est complexe : bien que le pays ait accédé à l’indépendance, le pouvoir réel demeure entre les mains de l’oligarchie blanche, qui contrôle le système judiciaire et le secteur financier. Dans cette affaire, ce qui aurait dû être une simple opération de liquidation pour rembourser des dettes s’est transformé en un processus de spoliation visant à évincer un investisseur noir du secteur immobilier. La juge commissaire en charge du dossier était une femme blanche, et le liquidateur, un groupe de quatre hommes blancs.

Fait troublant, l’un d’eux, Claude Morin, a été assassiné en plein jour avec son fils, avocat impliqué dans la liquidation. Plusieurs coups de feu leur ont été tirés, dans ce qui semble être l’œuvre d’un gang. Des pratiques similaires avaient déjà été observées contre des investisseurs indiens. Morin était d’ailleurs connu pour orchestrer des liquidations destinées à déposséder les entrepreneurs noirs et indiens de leurs actifs.

Un Climat de Persécution

Même les avocats camerounais impliqués dans le dossier se sont vu refuser leur visa pour l’Afrique du Sud par le haut-commissariat sud-africain à Yaoundé. Une manifestation devait être organisée devant l’institution, mais le refus de visa a renforcé la frustration des parties concernées.

« Dans cette affaire, ce qui aurait dû être une simple opération de liquidation pour rembourser des dettes s’est transformé en un processus de spoliation visant à évincer un investisseur camerounais du secteur immobilier. »

Récemment, Danpullo, l’un des principaux concernés par cette affaire, a subi un traitement musclé à son arrivée en Afrique du Sud. Dès son atterrissage, il a été suivi jusqu’à son domicile, où la police a fait irruption sans mandat. Ses valises ont été fouillées et saccagées sous les yeux de ses deux fils. L’opération a été menée par des agents noirs, vraisemblablement sous les ordres de leurs supérieurs blancs.

Face à cette hostilité, je lui ai dit qu’il avait eu de la chance. Il aurait pu être victime d’un coup monté, avec de la drogue glissée dans ses bagages pour justifier une arrestation. Il aurait alors été accusé de trafic de stupéfiants, et ses biens auraient été saisis sous prétexte qu’ils avaient été acquis avec l’argent du crime.

Une Justice Sous Influence

S’étant rendu compte qu’aucune issue n’était envisageable en Afrique du Sud, un autre problème majeur est apparu : le contrôle total du système judiciaire par les banques et les grandes firmes. Les cabinets d’avocats y fonctionnent comme des entreprises, et la plupart sont rachetés par des banques. Résultat : un avocat peut défendre un client aujourd’hui et, quelques jours plus tard, être recruté par une banque pour plaider contre lui.

« Même les avocats camerounais impliqués dans le dossier se sont vu refuser leur visa pour l’Afrique du Sud par le haut-commissariat sud-africain à Yaoundé. »